Obras de mejora en pisos de alquiler

CONSULTA SOBRE OBRAS DE MEJORA EN PISOS DE ALQUILER :

Hola.
He buscado información sobre este tema en el blog, y no he sabido encontrarla. Es decir, sí sobre los tipos de obras de mejora, pero no de este caso en particular.
Arriendo desde hace unos cuatro meses, una vivienda en el último piso de un edificio. Con la llegada del calor, se me hace imprescindible instalar un equipo de aire acondicionado, de los habituales, que dejan el equipo fuera y en el interior sólo el difusor de pared. Me he dirigido al administrador para solicitarle autorización y dar el aviso correspondiente. No ha presentado objeción, pero me dijo que cuando me fuera, debo dejar el equipo, pues se considerará como obra de mejora. El contrato no aclara, qué abarca "obra de mejora", solo la menciona e imagino que se refiere a lo enunciado en la ley. Es esto cierto? Quiere decir que si me compro un grill y lo instalo, tendré que dejarlo como obra de mejora?
Parecerá ingenua la pregunta, pero prefiero consultar antes que mantener una discusión sin información. Se me hace que este "administrador" es un vivillo.

Muchas gracias.

RESPUESTA CONSULTAS OBRAS DE MEJORA EN CASAS DE ALQUILER :

La Lau, se refiere a las obras de mejora, pero solo para indicar que debe soportarlas el arrendatario cuando esta no puedan ser razonablemente aplazadas y poco mas.

En este caso concreto, dudo incluso que la instalacion de un aparato de aire acondicionado pueda ser considerado como obra, salvo que su instalacion suponga cambios significativos en la vivienda. Tendria incluso la opcion de poner un aparato de aire acondicionado movil, de esos que no necesitan ningun tipo de instalacion, en cuyo caso, nunca podria considerarse que se hace obra.

En cualquier caso, por regla general, respecto de las obras de mejora, suele pactarse en los contratos de arrendamiento que quedaran en beneficio del arrendador, o bien que el arrendatario se obliga a devolver la vivienda en el mismo estado que la recibe.

No se si esta clausula que se suele incluir en los contratos de alquiler, esta en su contrato, de ser asi, tendria las dos opciones, o bien dejar el aparato de aire acondicionado en la vivienda o bien reparar los pequeños agujeros que tendran que hacer para poner los soportes.

Alquiler pisos y actualizacion de renta de alquiler

CONSULTA SOBRE ACTUALIZACION DE RENTA EN EL ALQUILER PISOS :
Tengo una vivienda alquilada. He de comunicarle al inquilino la variación del importe del alquiler a partir del 1 de julio, pero en la web del INE solamente aparece el IPC de mayo.
¿Debo actualizar la renta aplicando el IPC de mayo, o esperar a que se publique el de junio y actualizar con caracter retroactivo con posterioridad?
Un saludo y gracias.

RESPUESTA A CONSULTA SOBRE ACTUALIZAR RENTAS ALQUILER :

La ley de arrendamientos urbanos dedica su capitulo III titulado De La Renta a responder a consultas relacionadas con las rentas en casas de alquiler , y en el articulo 18 se refiere especificamente a la actualizacion de la renta, lo que responde con exactitud a su consulta.

Asi, el articulo 18 de la Lau establece que " 1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.

3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al "Boletín Oficial" en que se haya publicado.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Seguros en viviendas de obra nueva, Seguro decenal

CONSULTA SOBRE SEGUROS EN VIVIENDAS OBRA NUEVA :

Buenos días.

Mi consulta es la siguiente. Hemos reservado un piso con la promotora Habitat, actualmente en proceso concursal,nos gustaría saber, quién se haría responsable en caso que surgan desperfectos en la casa en años posteriores a su compra, y si se les puede exigir algún tipo de seguro a este efecto.

Gracias.
Un saludo

RESPUESTA A PREGUNTA SOBRE CASAS DE OBRA NUEVA :

Por lo que dice, intuyo que a pesar de que la promotora esta en proceso concursal ha finalizado las obras y estan a punto de entregar las viviendas,por lo que la respuesta es afirmativa.

Todos los promotores tienen como requisito hacer el llamado seguro decenal, se trata de un seguro que como su propio nombre indica tiene una duracion de 10 años y que responde de posibles defectos en la construccion.

Alquileres con opcion a compra : Ventajas e inconvenientes de alquiler con opcion a compra

Se esta poniendo muy de moda el alquiler con opcion a compra como una formula ideal para comprar vivienda sin hacer una gran inversion inicial o afrontar el pago de una hipoteca desde el principio.

El alquiler con opcion a compra es una formula que aparentemente solo tiene ventajas para comprar casa, sin embargo, no son tan chollos en realidad, los alquileres con opcion a compra tambien tienen sus riesgos que son muy convenientes conocer de antemano, ya que el desconocimiento de estos riegos nos puede dar mas de un disgusto a medio o largo plazo.

Sobre las ventajas del alquiler con opcion a compra, ademas de las ya citadas, son bastante conocidas por casi todo el mundo y podriamos añadir otras ventajas como por ejemplo que pactamos el precio a dia de hoy, en plena crisis inmobiliaria , y ejecutamos la compra despues de los años que se pacten en el contrato de opcion de compra, normalmente entre uno y cinco años, de modo que si los pisos en venta han subido o no han bajado en ese plazo, podemos optar por comprar , y en caso de que los precios hayan bajado durante el plazo establecido para ejecutar la opcion de compra podemos no comprar o bien renegociar el precio de venta a la baja.

¿ Pero cuales son los inconvenientes o riesgos que tiene los alquileres con opcion a compra ? basicamente citarias 3 riesgos ordenados segun su orden de importancia para el que quiere accder a una casa en propiedad por este metodo .

En primer lugar, el riesgo mas grave, teniendo en cuenta el momento de crisis inmobiliaria, el brutal aumento del paro, y el espectacular aumento de la morosidad en el pago de las hipotecas, seria que el propietario del piso de alquiler con opcion a compra dejara de pagar al banco la hipoteca.

En este caso, nuestras espectativas de comprar la vivienda se verian frustradas, ya que si el banco decide embargar la vivienda, tendra que respetar nuestro derecho como inquilinos, pèro en el orden de prioridades, el banco estaria delante de nosotros con respecto a la compra, ya que el banco ejecutaria el embargo de la vivienda y para poder nosotros ejecutar la compra tendriamos o bien que pagar la deuda hipotecaria pendiente, mas los intereses de demora, mas las costas etc etc, en caso de que tengamos conocimiento previo de que el banco va a embargar el piso.

O peor aun, si no nos enteramos de que existe un procedimiento de embargo y posterior subasta judical del piso que tenemos alquilado con opcion de compra.

No olvidemos, que actualmente es casi imposible saber cual es la situacion economica del propietario del piso e incluso conociendola, esta puede variar a corto plazo, como por ejemplo si el propietario se queda en el paro.

En segundo lugar en importancia estaria otro inconveniente o riesgo relacionado tambien con los bancos y las hipotecas, ya que es posible que los criterios de concesion de hipotecas se endurezcan aun mas de lo que lo estan actualmente, de modo que aun haciendo una consulta previa al banco sobre la cantidad de financiacion que nos daria para ejecutar la opcion a compra, la consulta seria a dia de hoy, es decir, con los criterios que aplica el banco a dia de hoy para conceder o no las hipotecas.

De modo que si la concesion de creditos se endureciera aun mas de lo que esta a dia de hoy, veriamos nuestras espectativas de comprar piso frustradas cuando quisieramos hacerlo. No deja pues de ser una apuesta por la recuperacion de la liquidez de los bancos y de nuestra capacidad de obtener credito en el futuro.

Por ultimo, el tercer riesgo que asumimos al firmar un contrato de alquiler con opcion de compra es que normalmente nos van a pedir una cantidad de dinero como señal para condecernos la opcion de compra, formula bastante habitual cuando las opciones de compra se dan por plazos superiores a uno o dos años. En alquileres con opcion a compra por plazos inferiores a dos años es relativamente facil negociar que no se den cantidades adelantadas en concepto de señal, pero en opciones a compra por plazos suoeriores a uno o dos años es muy frecuente, y en cierta medida logico, que se pidan garantias de que la opcion de compra se va a ejecutar realmente, estas garantias suelen ser como deciamos o bien una cantidad adelantada en concepto de señal, o bien, que nos pongan un precio de alquiler superior a la media normal de alquileres de viviendas, locales de negocio u oficinas similares.

Por eso, en caso de que se den las circunstancias que citamos en los dos primeros supuestos, no solo perderiamos la opcion de compra sino que tambien perderiamos las cantidades pagadas como señal o la diferencia de precio entre un alquiler normal y el precio que como prima pagamos por tener la opcion de compra.

Por lo tanto, podemos concluir que si bien es cierto que el alquiler con opcion a compra tiene grandes ventajas, tampoco esta exento de riesgos futuros impredecibles. No todo lo que parece un chollo lo es, aunque nos quieran vender esta formula como algo exento de riesgos e inconvenientes.

Seguros alquiler y aval: Avales bancarios y seguro de alquileres

Los propietarios de viviendas de alquiler tienen dos opciones para garantizar el cobro de los alquileres con total garantia y seguridad, por un lado los avales bancarios y por otro los seguros de alquiler.

Las compañias de seguros nunca habian desarrollado un tipo de seguro para garantizar los pagos de las rentas de alquiler por parte de los inquilinos morosos, pero ante el crecimiento de el mercado de alquileres se han desarrollado varios tipos de seguros encaminados a garantizar a los arrendadores no solo el cobro de las rentas, sino tambien la defensa juridica y el coste de los deterioros producidos en la vivienda por el arrendatario.

Puede ver INFORMACION DE SEGUROS DE ALQUILER de distintas clases, coberturas y precios si tiene intencion de alquilar su piso, antes de buscar un inquilino, eso le evitara muchos problemas en caso de que el inquilino al que alquila su piso resulte ser un inquilino moroso o incomodo.

Cuando un propietario decide poner pisos en alquiler debe saber que ventajas e inconvenientes tiene un aval bancario y un seguro de alquileres, ya que si bien la desventaja de un seguro de alquiler frente a un aval bancario es que el coste del seguro de alquiler suele pagarlo el propietario de las casas en alquiler y el coste de los avales bancarios suelen pagarlo los arrendatarios.

Si bien es cierto, que el seguro de alquileres tiene ventajas frente al aval bancario por varias razones :

En primer lugar por que mientras que los avales bancarios no los conceden los bancos a los inquilinos con facilidad, los seguros de alquiler los acepta la compañia de seguros exigiendo menos requisitos al inquilino para su contratacion, lo que en el fondo se traduce en una ventaja para el propietario de las casas de alquiler , ya que es mas que posible que tenga el piso sin alquilar durante mucho tiempo a pesar de tener inquilinos solventes dispuestos a alquilar su piso, debido a que el banco no le conceda un aval bancario. Lo que al final se traduce en perdidas economicas para el dueño de la vivienda, no olvidemos que cada mes que el piso esta sin alquilar dejamos de cobrar la renta.

Por otro lado, la cobertura de los seguros de alquiler es mas amplia que la del aval bancario, ya que mientras los avales bancarios suelen cubrir nada mas que el impago de rentas dejadas de percibir en caso de impago de un inquilino moroso, los seguros de alquileres pueden ofrecer tambien, ademas del pago de las rentas que el inquilino moroso deja de pagar, un seguro juridico que incluye los honorarios de abogados, honorarios de procuradores , los honorarios de periots e informes tecnicos, gastos notariales y costas judiciales.

Tambien existe la posibilidad de que el seguro de alquiler de viviendas cubra los desperfectos ocasionados por el inquilino, osea, una ampliacion de cobertura similar al de un seguro del hogar tipico que muchos propietarios de viviendas contratan que iria incluido junto con la defensa juridica y la garantia de pago de los alquileres.

Alquiler pisos : Devolucion garantias y avales

CONSULTA : DEVOLUCION DE GARANTIAS EN PISOS EN ALQUILER
Buenos días
Ya sé que existe un post de devolución de aval , pero en este caso mi pregunta es por la garantía.
Al alquilar la casa donde vivía se me pidió un aval de 3 meses, en lugar de presentar aval, les di el dinero, cosa que aceptaron. El viernes pasado entregué el piso, pero no me han devuelto la garantía. No me han dicho en ningún momento que no lo vayan a hacer, pero por causas diversas (no está la persona que tiene que firmar el cheque, etc.) lo van demorando cada vez más. Quisiera saber qué medidas de presión puedo ejercer para la devolución de esta garantía y dónde puedo presentar denuncia en caso de necesitar hacerlo.

Un saludo

RESPUESTA DE ABOGADO COLABORADOR DE CONSULTAS :

Lo primero que tendríamos que ver es el contrato. En el contrato ha de figurar ese
dinero que les diste correspondiente a tres meses. Si en el contrato figura sería lo mejor. Para reclamar el dinero lo primero que hay que hacer es enviarles un burofax dandoles un plazo de una semana para que te reembolsen el dinero. Si entonces no te lo devuelven entonces habría que reclamarselo por la vía judicial, procedimiento monitorio u ordinario dependiendo de la cuantía que te deban. Pero es muy importante a la hora de cobrarlo que ellos sean solventes ( PROBABLEMENTE LO SERAN POR SER DUEÑOS DEL PISO DE ALQUILER ).

En caso de que no figure en el contrato esa cuantía, entonces tendríamos que demostralo de otra manera, con la transferencia bancaria que les hicieras por ejemplo.

No dudes en consultarme cualquier duda quepuedas tener o en pedirme cita en caso de que
quieras venir al despacho.

Un cordial saludo

Vera Grande Alonso

Abogado

colegiada nº 57155

Tfonos. 915821331 ó 655193920

C/ Lope de Rueda, 3
Madrid
www.divorciopronto.es